Le nouveau bail d’habitation

La loi 67-12 du 19 novembre 2013, publiée au Bulletin officiel numéro 6208 du 28 novembre 2013, constitue une véritable réforme des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d’habitation ou à usage professionnel. Le principe qui gouverne ce texte est l’équilibre entre droits et obligations réciproques du bailleur et du preneur.

 Cette loi, entrée en vigueur le 28 février 2014, a introduit de véritables dispositions ayant pour objectif de fournir un environnement clair et précis pour encadrer le contrat de bail au Maroc.

 Les principales reformes se présentent comme suit :

 Champs d’application : La nouvelle loi régit les baux d’habitation et à usage professionnel portant sur des locaux meublés ou non avec leurs dépendances, dont la durée dépasse trente (30) jours.

Il en résulte que le nouveau texte ne fait pas de distinction entre habitation principale et résidence accessoire. Il en va de même pour ce qui est des locations meublées ou pas. Le seul critère retenu consiste en la durée, celle-ci doit dépasser trente (30)   jours.

 Formes et mécanismes du contrat de bail : Le contrat de bail est obligatoirement  établi par écrit et doit comporter un certain nombre de clauses,  comme l’état civil du bailleur et celui de son mandataire (Administrateur de biens), la date de prise d’effet, la durée, la destination des lieux, le montant du loyer, le dépôt de garantie.

 La nouvelle loi impose au bailleur et au preneur l’établissement d’un état des lieux par acte ayant date certaine et ce, au moment de l’entrée en jouissance. Lequel état des lieux doit être annexé au contrat de bail.

 Un second état descriptif devrait intervenir à l’expiration du bail.

 Dépôt de garantie : le montant de dépôt de garantie ne doit pas dépasser deux (2) mois de loyer. Le dépôt de garantie peut être prévu au contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

 La fixation du dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais le principe est que quand il a été stipulé, il doit être restitué dans un délai d’un mois maximum à compter de la remise des clés. Toutefois, les parties peuvent convenir d’imputer le montant de la garantie sur le loyer des derniers mois du bail.

 La fixation du loyer – Le loyer d’origine : Le montant du loyer est fixé librement entre les parties.

Cependant, si le montant du loyer initial est libre, il dépend dans la pratique  de plusieurs éléments : l’emplacement, la surface, le standing des locaux ou de l’immeuble.

Révision du prix de loyer : Les conditions de la révision peuvent amener soit à une augmentation ou à une réduction de loyer.

 En ce qui concerne la révision du montant du loyer, le législateur  a intégré les dispositions de la Loi n° 07-03. L’augmentation ne peut avoir lieu avant un délai de 3 ans à compter de la date d’établissement du contrat de bail ou de celle de la dernière révision ; et on ne peut augmenter un loyer au-delà des seuils prévus par la loi soit 8% pour les baux à usage d’habitation et  10% pour les baux à usage professionnel.

 Cependant la loi 67-12 a prévu un cas d’augmentation par le tribunal jusqu’à 50% des loyers dont le montant ne dépasse pas 400 dhs.

 La sous-location et la cession : le locataire n’a plus la possibilité de sous-louer ou même de céder le bail qui le lie au propriétaire à moins que le contrat le spécifie explicitement.